FAQ
Fragen, Die ich oft gestellt bekomme.
Wie hoch ist die Maklerprovision in NRW?
Seit Dezember 2020 gilt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten: Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen müssen Käufer und Verkäufer die Provision teilen, wenn beide Seiten den Makler beauftragen oder wenn der Käufer beauftragt hat. Der Verkäufer trägt höchstens denselben Anteil wie der Käufer. In der Praxis hat sich in NRW eine hälftige Teilung etabliert, üblich sind etwa 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer pro Seite. Mein konkretes Angebot bekommen Sie schriftlich, bevor wir einen Vertrag schließen.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen?
Bei privat gehaltenen Häusern und Wohnungen fällt Spekulationssteuer an, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Es gibt eine wichtige Ausnahme: Wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst zu Wohnzwecken genutzt haben, entfällt die Steuer auch innerhalb der Zehnjahresfrist. Bei vermieteten Objekten oder gemischter Nutzung wird der Veräußerungsgewinn besteuert. Ich bin kein Steuerberater und kann keine verbindliche Auskunft geben — für den Einzelfall sollten Sie immer einen Steuerberater einbeziehen, idealerweise vor dem Verkaufsentschluss.
Brauche ich einen Energieausweis?
Ja. Beim Verkauf eines Hauses ist der Energieausweis Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis 15.000 Euro. Es gibt zwei Varianten: den Verbrauchsausweis (auf Basis tatsächlicher Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre) und den Bedarfsausweis (auf Basis einer Gebäudeanalyse). Welcher Typ erlaubt ist, hängt unter anderem vom Baujahr, dem Sanierungsstand und der Anzahl der Wohneinheiten ab. Die Beauftragung übernehme ich auf Wunsch.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf noch zu renovieren?
Pauschal: nein. Die meisten kosmetischen Renovierungen rechnen sich nicht — Käufer wollen oft selbst gestalten und kalkulieren ihren eigenen Geschmack ein. Sinnvoll sind in der Regel: Entrümpelung, gründliche Reinigung, kleinere Reparaturen wie defekte Fliesen, undichte Silikonfugen, fehlende Türgriffe. Größere Investitionen wie neue Bäder oder Heizungstausch nur dann, wenn die Substanz sonst Käufer abschreckt oder das Haus sonst gar nicht verkäuflich wäre. Ich gebe Ihnen vor Ort eine konkrete Einschätzung — manchmal ist die ehrliche Antwort: nichts machen.
Wir sind eine Erbengemeinschaft — geht das überhaupt?
Ja, aber jedes Mitglied der Erbengemeinschaft muss dem Verkauf zustimmen und im Kaufvertrag mitwirken. In der Praxis bedeutet das: frühzeitige Klärung von Erbschein und Vollmachten, gegebenenfalls notarielle Vertretungsregelungen, sauberer Kommunikationsweg zwischen den Miterben. Ich habe mit dieser Konstellation Erfahrung und übernehme die Koordination zwischen den Beteiligten — gerade hier zahlt sich strukturiertes Arbeiten aus, weil emotional aufgeladene Prozesse einen ruhigen Taktgeber brauchen.
Was passiert mit meinem laufenden Immobilienkredit?
Wenn der Verkauf vor Ende der Zinsbindung stattfindet, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen — ein Ausgleich für entgangene Zinsen. Die Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsdifferenz ab und kann bei größeren Krediten fünfstellig werden. In manchen Fällen lässt sich der Kredit auf ein neues Objekt übertragen oder vom Käufer übernehmen, falls die Konditionen für ihn attraktiv sind. Lassen Sie sich die genaue Summe von Ihrer Bank schriftlich nennen, bevor Sie einen verbindlichen Verkaufstermin festlegen — das gehört zu den Punkten, die im Erstgespräch oft übersehen werden.
Kann ich nach dem Verkauf noch in meinem Haus wohnen?
Üblich ist eine Übergabe einige Wochen nach Kaufpreiszahlung — etwa zwei bis acht Wochen, je nach Vereinbarung. Wenn Sie länger bleiben müssen, etwa weil der Hausbau oder Wohnungskauf an anderer Stelle noch läuft, lässt sich das im Kaufvertrag als Nutzungsvereinbarung oder kurzfristige Mietregelung abbilden. Das bespreche ich mit dem Notar und dem Käufer im Vorfeld und sorge dafür, dass die Übergabe zu Ihrem Zeitplan passt — nicht umgekehrt.
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